PROCEDIMIENTO ESPECÍFICO BÚSQUEDA Y COMPRA DE TERRENO


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1 Página 1 de 13 Revisión: 4 PROCEDIMIENTO ESPECÍFICO Elaboró Revisó Aprobó Nombre / cargo Pablo Lorca Sub Gerente de Desarrollo Inmobiliario Jose Luis Navarro Gerente de Adquisiciones, Calidad y Seguridad Pablo Astudillo Gerente Inmobiliario Firma Fecha Junio 2017 Junio 2017 Junio 2017

2 Página 2 de 13 Revisión: 4 INDICE 1. OBJETIVO ALCANCE DOCUMENTOS DE REFERENCIA DEFINICIONES DESARROLLO ANÁLISIS DE MERCADO BÚSQUEDA DEL TERRENO CONDICIONES A CUMPLIR PREVIO A LA COMPRA DEL TERRENO ESTUDIO DE TÍTULOS FACTIBILIDAD TÉCNICA EVALUACIÓN ECONÓMICA FINAL COMPRA DEL TERRENO RESPONSABILIDADES REGISTROS ANEXOS... 12

3 Página 3 de 13 Revisión: 4 1. OBJETIVO Este procedimiento tiene por objeto establecer las pautas y responsabilidades para la búsqueda y compra de terrenos para el desarrollo de los proyectos Inmobiliarios de Maestra 2. ALCANCE Este procedimiento es aplicable al análisis de mercado, búsqueda de terrenos y evaluación de factibilidad técnica, económica y legal para las compras de terreno a realizar por Maestra 3. DOCUMENTOS DE REFERENCIA ISO 9.001: Sistemas de gestión de la calidad. Requisitos, se entienden incorporadas todas las modificaciones posteriores a esta versión. ISO 9.000:2.005 Sistemas de gestión de la calidad. Fundamentos y Vocabulario, se entienden incorporadas todas las modificaciones posteriores a esta versión. Manual de Calidad de Maestra y sus anexos. PE 02 Desarrollo de proyectos. Plan estratégico de Maestra. Ordenanza general de urbanismo y construcciones.. Planos reguladores comunales y ordenanzas municipales. 4. DEFINICIONES Las aplicables de la norma ISO 9.000: y las que se desarrollan en este documento. 5. DESARROLLO 5.1 ANÁLISIS DE MERCADO En consecuencia con la planificación estratégica, se realizará el análisis de mercado, con la finalidad de validar que el mercado objetivo responde al segmento C2, C3 y D para determinar el terreno donde Maestra ejecutará un proyecto inmobiliario. Durante este análisis se evalúan los siguientes aspectos: Normativa vigente entre las Comunas de segmento C2, C3 y D. Cantidad de personas pertenecientes al segmento C2, C3 y D en la zona de estudio.

4 Página 4 de 13 Revisión: 4 Necesidad de vivienda del segmento analizado. Análisis de actuales oferentes en la zona de estudio (competencia). Existencia de infraestructura, transporte y desarrollo urbano. Verificación de los beneficios estatales para la vivienda hacia el segmento en estudio, en la zona de estudio (subsidios, planos reguladores). El responsable de recopilar la información es el Sub Gerente de Desarrollo Inmobiliario, utilizando para ello distintas fuentes, tales como: Instituto Nacional de Estadísticas (INE). Comité de Vivienda de la Cámara Chilena de la Construcción. MINVU, SERVIU. Estudio de Mercado de entidades técnicas como TINSA, ADIMARK o similares. Con la información recopilada, el Sub Gerente de Desarrollo Inmobiliaria, deberá elaborar un Estudio de Mercado para el análisis de la Gerencia Inmobiliaria, el cual se complementa con gráficos, georreferenciación, fotografías, folletos de la competencia y toda aquella información que respalde el estudio. La Gerencia Inmobiliaria elaborará el Informe de Análisis de mercado.

5 Página 5 de 13 Revisión: BÚSQUEDA DEL TERRENO El Informe de Análisis de mercado se servirá de base, para definir las zonas de interés para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, alimentando la planificación estratégica. La siguiente tabla describe las principales actividades para la búsqueda de terrenos. ACTIVIDAD DESCRIPCIÓN RESPONSABLE PLAZOS ELEMENTOS DE ENTRADA Búsqueda de Ofertas Contactar corredores de propiedades, revisar avisos en diarios, publicar en diarios, buscar en bancos (venta activos), revisión de avisos económicos de remates, contactos directos, otros. Recorrer sectores de interés consultando propietarios. Recopilar antecedentes legales dispuestos por el corredor de propiedades (Carpeta de la propiedad) Solicitar y firmar Orden de Visita. Jefe de Desarrollo Inmobiliario y Nuevos Negocios. - Visita a terreno Verificación in situ de los datos del terreno. Confirmación de medidas generales. Toma de fotografías del terreno y del entorno. En caso necesario, visitar la DOM (Dirección de obras Municipales) para confirmar o recopilar información de normativa local. Solicitar Certificado de informes previos. Jefe de Desarrollo Inmobiliario y Nuevos Negocios. Orden de visita Elaborar el Cabida Preliminar. Estudiar normativa general y local. Realizar el Informe de Estudio de Cabida. Elaborar un diseño preliminar del proyecto que contenga: Planta general. Definición del producto Estudio Técnico Preliminar Cuadro de superficies con una estimación de metros cuadrados de venta y de construcción. Espacios comunes. Número de estacionamientos, mezcla de productos, entre otros. Para solicitar el Estudio de Cabida la gerencia emitirá un correo electrónico al Jefe de Arquitectura. Unidad de Arquitectura 5 días hábiles Información planimétrica y descripción del terreno (Informe de visita a terreno) Confirmación de dimensiones del terreno vía visita al terreno por parte del Jefe Arquitectura o quien este designe Para la entregar los antecedentes del estudio de cabida arquitectura utiliza el formato PE 01 R002 Matriz de Entrega de Cabida y se envían todo los antecedentes por correo.

6 Página 6 de 13 Revisión: 3 Realizar Evaluación Económica preliminar Decisión de compra de terreno evaluado Estudio de antecedentes legales de la propiedad Analizar si el proyecto cumple con la rentabilidad exigida por la Inmobiliaria para este tipo de proyectos. Actualizar indicadores económicos (externos e internos) Elaborar el Estado de resultados preliminar y el Flujo de caja preliminar del proyecto Jefe de Desarrollo Inmobiliario 2 días hábiles La decide la compra de terreno, llamando cuando considera oportuno, a reunión de directorio, en la cual se analizan los antecedentes del terreno, se decide su compra y los antecedentes para su negociación. Gerente General - Análisis preliminar y general de los antecedentes de la propiedad y vendedores; esto es los poderes del futuro vendedor, certificado de dominio vigente de la propiedad y otros antecedentes pertinentes que permitan otorgar certeza acerca de la viabilidad legal y aptitud formal para la firma de la promesa de compra-venta. Solicitud de nuevos antecedentes si corresponde. Se informa de la Viabilidad legal y aptitud formal de antecedentes por fiscalía 5 días hábiles Definición del producto Informe de visita a terreno Informe de Estudio de Cabida preliminar Estado de resultados preliminar Flujo de caja preliminar del proyecto Informe de visita a terreno Informe de Estudio de Cabida preliminar Comunicado del Directorio de elaborar Promesa de compraventa. Antecedentes de la propiedad: superficie, condiciones especiales del terreno y/o del vendedor, precio, inscripción de dominio. Características del proyecto, plazos. Gestionar la promesa de compraventa Negociar los términos de la promesa de compraventa del terreno escogido, conforme a los acuerdos y oferta realizada por Gerencia General y gestionar su firma. - La información comercial concerniente a un terreno es recopilada en una Carpeta de la propiedad, mantenida en la oficina de la La información legal concerniente a un terreno es recopilada en un Archivador de de la propiedad, mantenida en la oficina de Una vez firmada la promesa de compraventa, se da inicio a la fase de Estudio de títulos de la(s) propiedad(es), como se señala en el siguiente capítulo..

7 Página 7 de 13 Revisión: CONDICIONES A CUMPLIR PREVIO A LA COMPRA DEL TERRENO ESTUDIO DE TÍTULOS El plazo para la realización del Estudio de títulos debe ser menor a los definidos en la Promesa de Compraventa (90, 120 ó 150 días) La siguiente tabla describe las principales actividades para el estudio de títulos de la(s) propiedad(es). ACTIVIDAD DESCRIPCIÓN RESPONSABLE PLAZOS ELEMENTOS DE ENTRADA Solicitar antecedentes legales de la propiedad a la contraparte habilitada o gestionarlos de manera directa: Promesa de Compraventa. Solicitud de antecedentes legales Copias de inscripciones vigentes al menos 10 a años, y dependiendo de las particularidades de cada propiedad, Certificados de hipoteca y gravámenes a 50 años, Copias de los títulos anteriores de dominio al menos hasta completar 10 años y dependiendo de las particularidades de cada propiedad, Certificados de estado civil Títulos de la sociedad propietaria (constitución, modificaciones, poderes, vigencias) Certificados de números Certificado de contribuciones Certificado de no expropiación (Municipalidad y SERVIU) Planos inscritos en el CBR(*) si corresponde Otros necesarios para aprobar los títulos. Estudio legal de la propiedad Conformar el Informe de Estudio de títulos, concluyendo la factibilidad legal de la compra. Solicitar antecedentes adicionales (si se requieren) - Antecedentes legales de la propiedad. Notificación Notificar al vendedor, acerca del rechazo o aprobación de los títulos de la propiedad. - Aprobación del Directorio para la compra del terreno (*) En caso de existir, deberá entregar copia de los Planos inscritos en el CBR a la unidad de Arquitectura.

8 Página 8 de 13 Revisión: FACTIBILIDAD TÉCNICA ACTIVIDAD DESCRIPCIÓN RESPONSABLE PLAZOS ELEMENTOS DE ENTRADA Aprobación de anteproyecto Se ingresa a la DOM correspondiente el expediente de anteproyecto, el cual considera las características de la cabida utilizada para autorizar la compra del terreno Unidad De Arquitectura 30 días Solicitud de Solicitud de factibilidades Se gestionan esta factibilidad con la empresa sanitaria correspondiente, con este antecedente se da viabilidad al proyectista Unidad de Estudios y Proyectos 30 días Solicitud de Mecánica de suelos En los casos que se requiera se solicita el estudio de mecánica de suelos, de manera de contar con la mayor cantidad de antecedentes que permitan la mejor evaluación del proyecto Unidad de Estudios y Proyectos 45 días Solicitud de Topografía En los casos que se requiera se solicita la topografía del terreno, de manera de contar con la mayor cantidad de antecedentes que permitan la mejor evaluación del proyecto Unidad Estudios y Proyectos 15 días Solicitud de EVALUACIÓN ECONÓMICA FINAL ACTIVIDAD DESCRIPCIÓN RESPONSABLE PLAZOS ELEMENTOS DE ENTRADA Evaluación económica Valorización Final del presupuesto del proyecto Gerente General 2 días Anteproyecto aprobado 5.4 COMPRA DEL TERRENO Con el anteproyecto de arquitectura aprobado, los antecedentes legales y el financiamiento disponible, se procede a la compra del terreno y a la creación de la sociedad gestora del proyecto inmobiliario.

9 PROCEDIMIENTO ESPECÍFICO Página 9 de 13 Revisión: 3 Los elementos de entrada del proceso, así como los responsables de solicitar y/o proporcionar la información necesaria se presentan en la siguiente tabla: ACTIVIDAD DESCRIPCIÓN RESPONSABLE PLAZOS ELEMENTOS DE ENTRADA Definición de la sociedad Definir la estructura societaria y sus poderes (Directores, Gerente general y Apoderados) Gerente General 2 días hábiles Aprobación del directorio para la compra del terreno Constitución de la sociedad Elaboración de escritura de constitución de sociedad y poderes Inscripción, publicación, protocolización del extracto. Envió de antecedentes de la nueva sociedad a Contabilidad para tramitación de rut 15 días hábiles Nombre de la sociedad, socios y apoderados Escritura de compraventa Elaboración y firma de la escritura de compra venta de la(s) propiedad(es) Instrucciones notariales Inscripción de las escrituras en el Conservador de Bienes Raíces Informar de la conformidad de la compra del terreno a la (establecido en promesa de compraventa) Promesa de compraventa Estudio de títulos Sociedad gestora del proyecto inmobiliario legalizada y con rut Anteproyecto aprobado Comunicación de la compra Emitir comunicado interno a la Subgerencia de finanzas, informando los antecedentes de la compra del terreno y la sociedad respectiva. 2 días hábiles desde firmada la escritura Comunicación de conformidad de la compra Recepción del terreno Recibir en terreno la propiedad, tomar lectura de medidores, levantar acta de recepción de terreno. 2 días hábiles desde firmada la escritura Comunicación de conformidad de la compra

10 Página 10 de 13 Revisión: 2 Fecha: Noviembre RESPONSABILIDADES Sub Gerente de Desarrollo Inmobiliario Identificar oportunidades de compra de terreno Confeccionar Informe de Análisis de mercado Elaborar el Estado de resultados preliminar y el Flujo de caja preliminar del proyecto Decisión compra de terreno Definición de la sociedad gestora del proyecto inmobiliario Comunicar a Finanzas los antecedentes de las sociedades gestoras creadas para el desarrollo de proyectos inmobiliarios Recibir en terreno la(s) propiedad(es) adquirida(s) para el desarrollo de proyectos inmobiliarios Mantener las carpetas de las propiedades Jefe de Desarrollo Inmobiliario y Nuevos Neogciosl Recopilar antecedentes y confeccionar Estudio de mercado Sub Gerente de Arquitectura Realizar estudio de cabida Aprobar el anteproyecto Realizar informe de Terreno Jefe Área Tecnica. Solicitar Factibilidad Sanitaria Solicitar Mecánica de suelos Solicitar Topografía

11 Página 11 de 13 Revisión: 2 Fecha: Noviembre 2010 Realizar el estudio preliminar de antecedentes legales de posibles terrenos para el desarrollo inmobiliario Realizar el estudio de títulos de la propiedad Gestionar la promesa de compraventa Escriturar la compra de la(s) propiedad(es) para el desarrollo de proyectos inmobiliarios Gestionar la constitución de la sociedad gestora del proyecto inmobiliario y comunicar a las Gerencias

12 PROCEDIMIENTO ESPECÍFICO Página 12 de 13 Revisión: 2 Fecha: Noviembre REGISTROS PE 01 R002 Matriz Entrega de Cabida PE 01 Matriz entrega de Cabida PE R003 Informe visita a Terreno Estudio de mercado Informe de Análisis de mercado Carpeta de la propiedad Orden de visita Informe de visita a terreno Informe de estudio de cabida preliminar Estado de resultados preliminar Flujo de caja preliminar Viabilidad legal y aptitud formal de antecedentes Archivador de de la propiedad Informe de Estudio de títulos Planos inscritos en el CBR Comunicado de suficiencia de antecedentes Escritura de constitución de sociedad y poderes Inscripción, publicación, protocolización del extracto Solicitud de nuevos antecedentes Anteproyecto aprobado Promesa de compraventa Antecedentes legales de la propiedad (Planos inscritos en CBR) Estudio de título Notificación al vendedor Antecedentes legales de sociedad gestora del proyecto inmobiliario Escritura de compra venta de propiedad para desarrollo de proyecto inmobiliario Instrucciones notariales Comunicación de conformidad de compra de terreno (gerencia y finanzas) Acta de recepción de terreno 8. ANEXOS No Aplica

13 Página 13 de 13 Revisión: 2 Fecha: Noviembre CONTROL DE CAMBIOS Rev. Punto Modificación Se incluyen formatos para solicitud y entrega de antecedentes Se reemplaza Departamento de Arquitectura por Unidad de Arquitectura 8 Se quitan como anexos los formatos de registros 2 3 Se modifica versión ISO 9001:2008 y párrafo Se modifica versión ISO 9000:2005 y párrafo 5.1 Se cambia cargo responsable a Asistente Se cambia cargo responsable a Gerente General 5.2 Se actualiza párrafo Se actualiza cargo responsable a Gerente General Se actualiza entrada del proceso Se agrega lugar de resguardo de la documentación legal Se actualizan cargos responsables Se actualizan plazos 5.4 Se actualizan cargos responsables Se actualizan plazos 6 Se actualiza cargo Asistente Se agrega unidad responsable Unidad de Estudios y Proyectos Se corrige redacción de párrafo Estudio técnico preliminar Se modifica Departamento de Arquitectura por Unidad de Arquitectura Se reemplaza por Gerente General Se corrige párrafo de solicitud de factibilidades Se reemplaza Departamento por unidad 6 Se actualizan responsabilidades

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